이번 글에서는 부동산 투자 시 반드시 알아야 할 용어 정리-LTV, DTI, 청약,세금에 대해서 이야기할 예정입니다.
부동산 투자를 할 때 반드시 알아야 할 핵심 용어들이 있습니다. 특히, 대출 규제와 청약 제도는 시장 흐름을 이해하는 데 중요한 요소이므로 정확하게 숙지하는 것이 필요합니다.
1. 대출 관련 용어 – LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR
부동산 투자에서 대출을 활용하는 경우가 많기 때문에 대출 관련 용어를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
1) LTV (Loan To Value, 주택담보대출비율)
개념: 주택을 담보로 대출받을 때 인정되는 최대 한도를 뜻합니다.
적용 방식: 예를 들어, LTV 50%라면 10억 원짜리 아파트를 담보로 최대 5억 원까지 대출받을 수 있습니다.
규제 변화: 정부 정책에 따라 LTV 비율이 조정되며, 투기과열지구나 조정대상지역에서는 LTV 규제가 더 강화됩니다.
2) DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
개념: 연소득 대비 대출 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
적용 방식: DTI 40%라면 연소득 5천만 원일 경우, 연간 대출 원리금 상환액이 2천만 원을 넘을 수 없습니다.
규제 목적: 과도한 대출로 인한 가계부채 증가를 막기 위해 적용됩니다.
3) DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
개념: 개인이 보유한 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부 등)의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다.
차이점: DTI가 주택담보대출에만 적용되는 반면, DSR은 모든 대출을 포함합니다.
적용 방식: DSR 40%라면 연소득 1억 원일 때 연간 대출 원리금 상환액이 4천만 원을 넘을 수 없습니다.
4) 스트레스 DSR (Stress DSR) – 2023년 도입된 새로운 규제
개념: 금리가 상승할 경우에도 차주(대출자)가 대출 원리금을 상환할 수 있는지를 평가하는 제도입니다.
적용 방식: 대출 심사 시, 현재 금리보다 높은 ‘가정된 금리(스트레스 금리)’를 적용하여 대출 한도를 산정합니다. 대출 이용자의 상환 능력을 더 보수적으로 보아 실제 대출 한도가 축소될 수밖에 없습니다.
가산되는 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리에서 현 시점의 가계대출 금리를 뺀 값이며, 매년 6월과 12월 두 차례 산정합니다. 다만 하한과 상한을 각각 1.5%, 3.0%로 산정해 금리변동기 과소추정과 과대추정 경향을 보완하는 한편 변동형보다 혼합.주기형 상품에 완화된 기주을 적용한다.
도입 배경: 불어난 가계대출을 억제하기 위해 금리 상승 시 차주의 상환 부담 증가를 고려하여 금융 리스크를 줄이기 위한 조치입니다.
2. 부동산 청약 관련 용어 – 가점제, 추첨제, 특별공급
부동산 투자를 고려할 때, 신규 아파트 분양을 위한 청약 제도도 반드시 알아야 합니다. 청약은 무주택자에게 유리한 제도로, 가점제와 추첨제가 대표적인 방식입니다.
1) 청약 가점제
개념: 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
가점 항목:
무주택 기간 (최대 32점)
부양 가족 수 (최대 35점)
청약통장 가입 기간 (최대 17점)
총점 84점 만점으로 계산되며, 가점이 높을수록 당첨 확률이 올라갑니다.
적용 대상: 투기과열지구 및 조정대상지역의 민영주택에서 전용면적 85㎡ 이하 주택에 적용됩니다.
2) 청약 추첨제
개념: 가점과 관계없이 무작위 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
적용 대상: 전용면적 85㎡ 초과 주택 및 일부 지역에서 일정 비율로 적용됩니다.
유리한 대상: 가점이 낮은 청년층이나 신혼부부도 당첨될 기회가 있습니다.
3) 특별공급
개념: 신혼부부, 다자녀 가구, 생애최초 주택구입자 등을 위해 일정 물량을 별도로 배정하는 제도입니다.
유형별 공급 대상:
신혼부부 특별공급: 결혼 7년 이내 또는 예비부부
생애최초 특별공급: 주택을 한 번도 소유한 적이 없는 무주택자
다자녀 가구 특별공급: 미성년 자녀 3명 이상 가구
3. 기타 부동산 투자 필수 용어
부동산 투자 시 활용되는 기타 용어들도 정리해 보겠습니다.
1) 실거래가 vs 호가
실거래가: 실제 매매 계약이 체결되어 신고된 가격
호가: 집주인이 원하는 가격으로, 실제 거래 가격과 차이가 있을 수 있음
2) 전세가율
개념: 매매가 대비 전세 보증금의 비율을 의미함
활용 방식: 전세가율이 높으면 매매가 대비 전세보증금 부담이 적어 갭투자가 유리할 수 있음
3) 갭투자
개념: 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식으로, 적은 자기 자본으로 부동산 투자가 가능
위험 요소: 전세가율 하락 시 전세보증금을 반환해야 하는 리스크가 존재
4) 재개발 vs 재건축
재개발: 낙후된 지역을 철거하고 새로운 주거단지를 조성하는 것
재건축: 기존 아파트를 철거하고 새롭게 건설하는 것 (일반적으로 준공 30년 이상)
4. 부동산 투자 전에 용어부터 확실히 이해하자!
부동산 투자는 다양한 규제와 제도가 적용되는 만큼, 정확한 용어를 이해하는 것이 필수입니다. 특히, LTV, DTI, DSR과 같은 대출 규제는 투자 계획을 세울 때 중요한 요소이며, 청약 가점제와 추첨제를 이해하면 내 집 마련 전략을 수립하는 데 큰 도움이 됩니다.
또한, 2023년부터 도입된 스트레스 DSR을 고려하면 금리 상승에 대비한 대출 전략이 필요합니다. 실거래가, 전세가율, 갭투자 등도 꼼꼼히 따져야 안전한 부동산 투자가 가능하므로, 투자 전에 반드시 핵심 용어들을 숙지하시기 바랍니다.